房產稅計稅原值的確認及新舊政策銜接(2)

　　(二)房產計稅原值的計算

　　財稅[2010]121號文件規定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局轉發的通知》(蘇財稅[2011]3號)進一步明確：“對宗地容積率低于0.5的，其計入房產原值的地價按以下公式計算：計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價。通地劃撥方式取得土地使用權的，計入房產原值的地價為零。”

　　根據上述規定，計入房產計稅原值的地價應當區分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率大于等于0.5的，地價應當全部分攤計入房產計稅原值；第二，宗地容積率低于0.5的，按照房產建筑面積的2倍計算占地面積和地價并分攤計入房產計稅原值。

　　例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用(指平整土地等活動發生的成本費用，不包括房屋建造成本，下同)總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設不考慮其他影響因素，下同。)

　　容積率＝1000÷10000＝0.1

　　土地單價＝600÷10000＝0.06(萬元／平方米)

　　計入房產計稅原值的地價＝1000×2×0.06＝120(萬元)

　　A公司在申報繳納房產稅時，計入房產計稅原值的地價款應為120萬元。

　　例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。

　　容積率＝6000÷10000＝0.6

　　因為容積率大于0.5，所以B公司在申報繳納房產稅時，地價款600萬元應當全部計入房產計稅原值。

　　二、新舊政策的銜接

　　(一)執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》的納稅人

　　《企業會計制度》規定：“企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。”《小企業會計制度》規定：“企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算；待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。”

　　從上述規定可以看出，執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》(以下合并簡稱“會計制度”)的納稅人，在會計核算時應當將地價計入房產原值。需要說明的是，對于土地面積大于房屋實際占地面積的部分，會計制度并未明確要求將這部分“空地”的價值計入房產原值，因此，納稅人在進行會計核算時具有一定的自由裁量權。財稅[2010]121號文件下發后，執行會計制度的納稅人在申報繳納房產稅時，應當根據會計與稅法的差異，相應對房產計稅原值進行調增或調減。